Управление недвижимостью и вопросы ЖКХ (verwalter) wrote,
Управление недвижимостью и вопросы ЖКХ
verwalter

Categories:

Финальная заметка про ОДН



Уважаемый koka_lermont в одном из постов задал следующий вопрос: «Первый раз, читаю такое: управляющая компания должна платить за потребление ресурсов, направленных на т.н. общедомовые нужды. Мне в УК ответили: вы оплачиваете напрямую поставщику ресурсов, а мы(УК) здесь не причём. Мы жильцы и обязаны платить все ОДНы». Решил объяснить, что называется «на пальцах», поскольку вокруг этого вопроса продолжает клубиться полный туман.

Напомню, что постановление правительства № 354, с которого и началась история включения в платежки платежей на ОДН, было введено в силу с 1 сентября 2012 года (вернее выставление ОДН началось с этого момента, само постановление было подписано в мае 2011 г.). После этого жильцы стали получать типовые ответы, как в процитированном вопросе: «Вы жильцы и обязаны платить все ОДНы». Можно для простоты привести аналогию с НДС. Кто платит НДС? НДС естественно платит покупатель при совершении покупки. Но в бюджет переводит общую сумму полученного НДС владелец магазина. С оплатой расходов на ОДН примерно такая же ситуация. Вернее такой она была до введения постановления № 354. Поэтому давайте сперва посмотрим, как же оплачивались расходы на общедомовые нужды до того, как вступило в силу постановление № 354. Может быть никаких расходов ресурсов на общедомовые нужды вообще не было и за электричество, которое тратится в подъездах, ресурсные компании не взимали платы? Давайте разбираться.



Для большей понятности я изготовил специальную картинку, которая стоит в начале поста. Основу картинки я нашел в портфолио дизайнера Анастасии Гречкиной и попросил своего сына в фотошопе немного доработать, чтобы было легче объяснять. На картинке имеется многоквартирный дом (МКД), к которому подключены два ресурса. Изначально хотелось дать объяснение на основе расхода электроэнергии, но на картинке видимо изображена горячая и холодная вода (красным и синим цветом соответственно). Ну вода, так вода. Это не принципиально. Будем иметь в виду, что это некоторый абстрактный ресурс, поступающий в дом.

Для простоты примем, что дом оборудован общедомовым счетчиком этого ресурса, который на моей схеме показан красным цветом и обозначен ОДС. Каждая квартира оборудована квартирными счетчиками (КС) этого ресурса. На схеме показано, что это счетчики горячей и холодной воды, но мы будет для простоты считать, что имеется всего один ресурс R (красного цвета) и квартирные счетчики (КС) его учета.

Если проссумировать показания всех КС за месяц, то итоговая сумма R(ks) окажется меньше, чем расход, определенный по ОДС (общедомовому счетчику), который Обозначим его R(ods). В математическом виде это будет выглядеть так:

R(ods) – R(ks) > 0

Почему? Потому что ресурс потребляется не только в квартирах, но и в местах общего так сказать пользования: в подъездах, подвале, чердаке. Разница между показанием ОДС и суммой показаний КС всех квартир и есть расход ресурса на общедомовые нужды. Обозначим его R(odn).

R(odn) = R(ods) – R(ks)

Кто же оплачивает R(odn)?
Но давайте несколько переформируем вопрос: не кто оплачивает, а откуда берутся деньги на его оплату?

Как это происходило до 1 сентября 2012 года? Для простоту возьмем случай, что жильцы за потребление ресурса платят не напрямую компании, поставляющей ресурс («ресурснику»), а через счета управляющей компании, обслуживающей дом. Раз в месяц каждому жильцу приходит платежка, в которой отдельной строкой стоит объем потребленного ресурса R(ksi) (где i – номер квартиры в доме) и сумма, которую жилец должен оплатить. R(ksi) определеяется по показаниям счетчика KCi. В этой же платежке имеется строка, которая называется примерно так: «плата за жилье и обслуживание здания» (названия могут варьироваться, но смысл такой). Что это такое? Это та сумма, которую жильцы платят управляющей компании за то, что она обслуживает их дом. Для простоты примем, что больше в платежке ничего нет, только две строки: плата за жилье и плата за ресурс R.

Как формируется сумма, которую жильцы платят за обслуживание управляющей компании? Упрощенно можно сказать, что она получается путем умножения тарифа за квадратный метр жилья, умноженный на занимаемую площадь. Но вопрос: откуда берется величина этого тарифа? В муниципальных домах величина этого тарифа определяется государством и управляющие компании стимулируются к тому, чтобы работать по этому тарифу (например системой дотаций). Это наследие советской системы обслуживания жилых зданий. В СССР, где почти все здания принадлежали либо местным советам, либо госпредприятиям, такая система была логичной: государство владело всем жилым фондом и устанавливало тариф на квадратный метр жилья. Сегодня такая схема присутствует, но бывают и коммерческие схемы. Чтобы правильно понять смысл этой платы и того, что она означает, давайте рассмотрим схему формирования оплаты в коммерческих зданиях.

Происходит это примерно так. Управляющая компания, рассматривая здания на предмет взятия его в обслуживание, изучает ряд факторов, таких как возраст здания, изношенность коммуникаций и т.д. и .т.п. В том числе и объем ресурсов, которые тратятся на общедомовые нужды. Управляющая компания изначально знает, что в обследуемом здании на общедомовые нужды тратится определенный объем коммунальных ресурсов. И точно также управляющая компания знает, что за эти ресурсы необходимо поставщику ресурсов вносить плату.

После обследования здания управляющая компания производит расчеты и приходит к выводу, что общие траты на обслуживание здания будут N тыс. рублей. Из чего складывается эта сумма? Из зарплат обслуживающего персонала, из стоимости материалов, которые могут тратиться на обслуживание, из оплаты субподрячикам, приглашенным по аутсорсингу (вывоз мусора, например). А также: из стоимости коммунальных ресурсов, которые будут потрачены на общедомовые нужды. Вот это все вместе составляет себестоимость обслуживания здания. Почему стоимость ресурсов, потраченных на общедомовые нужды (ОДН) точно также должны учитываются управляющей компанией? Потому что организация, поставляющая коммунальный ресурс, плату за объем ресурса, израсходованного на ОДН, будет требовать с обслуживающей дом управляющей компании, а не с жильцов.

После калькуляции себестоимости обслуживания дома (обозначим ее N), УК добавляет маржу M (иначе зачем она будет этим заниматься) и сообщает собственникам, что готова взять здание в обслуживание за N+M тыс. рублей. Далее собственники могут предлагать свою сумму. Идет в общем типовой торг между поставщиком услуги и его потребителем. В итоге приходят к какому-то компромиссу, устраивающему всех. Плата за квадратный метр жилья (вернее за обслуживание) вычисляется очень просто: итоговая общая сумма делится на общую площадь всего жилья дома. Ну а потом каждая квартира платит сумму, получаемую путем умножения стоимости квадратного метра на площадь квартиры.

Теперь вопрос: в той сумме, которую каждая квартира платит ежемесячно управляющей компании, заложена оплата персонала, оплата аутсорсинга и прочие расходы управляющей компании? Конечно заложена. Мы это уже обсудили. Но точно также в тех суммах, которые жильцы платили управляющим компаниям до сентября 2012 года, была заложена и стоимость ресурсов, которые тратятся на общедомовые нужды. Иначе говоря, жильцы всегда вносили управляющим компаниям деньги в том числе за то, чтобы управляющая компания могла расплатиться с поставщиками коммунальных ресурсов за ресурсы, потраченные на общедомовые нужды.

Теперь возвращаемся к платежке. Для простоты допустим, что в платежке стоит всего две суммы: стоимость обслуживания жилья и стоимость потребленного коммунального ресурса R. Жилец единой платежкой переводит полученную итоговую сумму на счет управляющей компании. И так поступают все жильцы дома (предположим, что это уникальный дом, в котором абсолютно все платят вовремя).

Какие выплаты должна сделать управляющая компания, после получения всех денег от жильцов? Управляющая компания обязана оплатить организации, поставляющей ресурс, за весь объем коммунального ресурса, потребленный домом (сделаем еще одно допущение для простоты – это УК обслуживает всего один дом). Вопрос: как определяется, объем ресурса, который потребил дом? Суммируются все показания КС, умножаются на какие-то коэффициенты? Да ничего подобного. Поставщику ресурсов (ресурснику) это совершенно не нужно. У него есть ОДС (см. рисунок), по которому УК должна оплатить потребленный за месяц ресурс. Как этот ресурс распределяется внутри дома, сколько пошло в квартиры, сколько пошло на общедомовые нужды, сколько вообще вылетело в форточку, ресурсника совершенно не волнует. Он знает, что поставил такой-то объем ресурса (по показаниям ОДС) и знает, что должен получить сумму, равную показания ОДС за месяц, умноженному на стоимость единицы объема ресурса (кубометр, кВт/ч и т.п.).

Но самое интересное, что и управляющим компаниям до недавнего времени тоже было безразлично, как разбивается общее потребление дома на квартирное и общедомовое. Почему? Потому что у УК на счету раз в месяц аккумулируется некоторая сумма. УК знает, что из этой суммы она должна сделать перевод ресурснику согласно показания ОДС, оплатить своих работников, оплатить субподрячиков, нанятых на принципе аутсорсинга (например клининговую компанию). А что останется (если останется), это месячная прибыль. Теперь вернемся к изначальному вопросу: кто платит за ресурс поставщику ресурса? Платит управляющая компания. Но откуда она берет деньги на оплату ресурса? Деньги ей переводят жильцы. То есть чтобы быть совсем точным, то ответить на вопрос надо так: за потребленный ресурс, включая общедомовые нужды, платит управляющая компания, но из денег, которые она получает от жильцов дома.

Это была вполне понятная для всех схема. Но постановление № 354 потребовало, чтобы в платежках теперь отдельно указывалась сумма, которую каждая квартира платит на ОДН. Но как это сделать? УК точно знает расход по дому в целом и суммарный расход по квартирам (на основе показаний ОДС и КС). Разница между ними и будет расходом на общедомовые нужды. Но как эту полученную разницу распределить между квартирами? Решили распределять также пропорционально в зависимости от площади каждой квартиры с кучей поправочных коэффициентов. Но это само по себе еще не страшно.

Посмотрим на нашу упрощенную платежку, какой она была до 1 сентября 2012 года. Он выглядела так:

Оплата жилья – 30 руб. за кв.м. – площадь 50 кв.м – итоговая сумма 1500 руб.
Потребленный ресурс – 10 руб. за единицу объем – за месяц израсходовано 200 единиц. – итоговая сумма – 2000 руб.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Итого: 3500 руб.


А как по идее должна выглядеть платежка с отдельной строкой по ОДН? Примерно так:

Оплата жилья – 1500 руб.
В том числе на ОДН – 500 руб.
Потребленный ресурс –2000 руб.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Итого: 3500 руб.


Т.е. сумма расходов на ОДН не должна подсуммироваться к общей суммой платежа, а просто показывается отдельно, для понимания жильцом, что он платит еще и за ОДН. Это просто расшифровка вида платежа. Однако постановление 354 написано так туманно, что при желании управляющая компания может его трактовать таким образом, что теперь появилась новая статья взимания денег с жильцов – оплата расходов на ОДН. И в итоге платежка может выглядеть так:

Оплата жилья – 1500 руб.
Потребленный ресурс –2000 руб.
Расходы на ОДН – 500 руб.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Итого: 4000 руб.


Чтобы совсем стало понятно, где тут собака порылась, снова приведу отвлеченный пример с НДС. Наверное многие помнят, как этот налог был введен в нашей стране с 1 января 1992 года. В те времена каждый ценник стал содержать три строчки: цена, НДС и общая сумма. Например, цена 10 руб., НДС 18%, общая сумма 11,8 руб. Помните как первое время многие путались и не понимали, почему с них продавец требует больше, чем указано в строке «цена». Потом (не помню уже с какого времени), НДС перестали указывать и в ценнике осталась одна строка. Но НДС все равно был в ней запрятан. Хотя и указано цена 11,8 руб., но в этой цене 1,8 руб. это НДС.

Вопрос: кто платит НДС, владелец магазина или покупатель? Ответ сперва НДС платит покупатель, а потом владелец магазина перечисляет в бюджет совокупную сумму всех НДС, оплаченных покупателем. Абсолютно точно также шла оплата расходов на общедомовые нужды.

Теперь предположим, что завтра правительство введет порядок, по которому в магазинах снова должен указываться НДС. По нормальному новые ценники должны выглядеть так:

цена 11,8 руб,
в том числе НДС, 1,8 руб.


Но некоторые жуликоватые владельцы магазинов могут пойти на хитрость, заявляя «теперь НДС должны платить покупатели, вот и постановление такое есть» и ставить в ценнике такое:

Цена 11,8 руб,
плюс НДС 18%,
общая стоимость: 13,9 руб.


Хитрый владелец магазина возьмёт с покупателя НДС дважды: сперва также, как и всегда брал, а потом на общую сумму еще накидывает «НДС».

Примерно тоже самое происходит теперь повсеместно с выделением оплаты за ОДН отдельной строкой. Но в случае с НДС жуликов легко вывести на чистую воду, поскольку история налога известна. А как быть с ОДН, если раньше никто поквартирно эти расходы не выделял?

На мой взгляд, если есть сомнения по поводу начисляемых расходов на ОДН, надо сделать следующее:

Сперва потребовать от своей управляющей компании объяснить, как начислен этот ОДН. А затем потребовать, чтобы эта управляющая компания объяснила, как она оплачивала расходы на ОДН до 1 сентября 2012 года, т.е. до постановления № 354. И управляющей компании ничего не останется, как признать, что и раньше она получала деньги с жильцов на ОДН, но эти деньги были «скрыты» в общей строке «обслуживание жилья». А раз так, то выделение отдельной строкой ОДН не должно увеличивать итоговую сумму платежки.

Вот с этим и надо идти в суд, с обоснованием, что вы и раньше переводили своей УК деньги за ОДН, чтобы она смогла расплатиться с ресурсником. Прецедентов еще не было. Но все это вытекает логично из той схемы, которую я показал. А если вы пойдете в суд с утверждением, что УК неправомерно стала взимать с вам оплату за ОДН (не объяснив, что вы и раньше за ОДН платили), то суд тоже вполне логично вынесет решение в пользу УК, ссылаясь на постановление правительства № 354. И в конце концов свою управляющую компанию в суде надо заставить давать объяснения, как она оплачивала расходы на ОДН до введения постановления № 354, из каких средств. И все тогда станет предельно ясно. Момент истины так сказать.



Tags: ЖКХ, общедомовые нужды
Subscribe

  • Шило на мыло

    Часто приходится читать, что мол в ЖКХ можно навести порядок только полностью передав обслуживание домов и территорий в руки государства. Этим…

  • Новые технологии докатились до Москвы

    В Москве 15 должникам по ЖКУ отключили канализацию. Как сообщила пресс-служба префектуры Восточного округа, в столичном районе Гольяново к…

  • Украинские беженцы и российское ЖКХ

    Беженцы из Украины. Оказывается, украинские события могут спровоцировать некоторые изменения в российском ЖКХ. Как пишут «Известия»,…

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic
  • 76 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →

  • Шило на мыло

    Часто приходится читать, что мол в ЖКХ можно навести порядок только полностью передав обслуживание домов и территорий в руки государства. Этим…

  • Новые технологии докатились до Москвы

    В Москве 15 должникам по ЖКУ отключили канализацию. Как сообщила пресс-служба префектуры Восточного округа, в столичном районе Гольяново к…

  • Украинские беженцы и российское ЖКХ

    Беженцы из Украины. Оказывается, украинские события могут спровоцировать некоторые изменения в российском ЖКХ. Как пишут «Известия»,…