Управление недвижимостью и вопросы ЖКХ (verwalter) wrote,
Управление недвижимостью и вопросы ЖКХ
verwalter

Как управляют вашим домом. Часть 2. Функциональное управление.


Многоквартирный жилой дом в районе Донской.
Фото с сайта matorin-un.ru

В прошлый раз мы кратко познакомились с видами управляющих компаний. Сегодня разберем, в чем же в общих чертах заключается этот для многих не совсем понятный процесс – обслуживание/управления.

Крупно можно выделить шесть основных типов мероприятий, которые в целом составляют процесс управления домом.

1. Функциональное управление
2. Управление содержанием многоквартирного дома
3. Техническое обслуживание
4. Санитарно-гигиеническое обслуживание
5. Ремонтно-строительные услуги
6. Консультационные услуги

Разберем каждый из блоков. Сегодня остановимся на 1-м блоке.


Функциональное управление домом

Функциональное управление заключается прежде всего в таком нетривиальном действии, как взаимодействие с жильцами по вопросам консолидации мнений по управлению домом и соблюдению правил проживания;

Казалось бы, управляющая компания берет в управление многоквартирный дом, заключая договор с собственниками и далее должна обеспечивать выполнение неких типовые действия (уборка этажей, вывоз мусора, обслуживание внутридомовых систем и т.д.). Причем тут консолидация каких-то мнений? На самом деле, при кажущемся единообразии требований жильцов к обслуживанию МКД, при непосредственном общении выясняется, что их представление о качественном обслуживании очень часто не совпадает.

Допустим одна квартира принадлежит пенсионерке, которая ее бесплатно приватизировала, другая работнику офиса, третья бизнесмену, четвертая рантье, который сам там не проживает, а сдает свою квартиру для извлечения прибыли. Что они хотят получить в итоге? Пенсионерка скорее всего воспринимает управляющую компанию, как советский ЖЭК и предполагает, что качественное обслуживание это: уборка подъезда, дворник со шлангом по утрам и чистая лавочка возле подъезда. Работник офиса, который читает много материалов в Интернете, пытается выискивать следы хищений и под хорошим управлением понимает работу, при которой все средства идут на дом. Бизнесмен хочет, чтобы подъезд был облицован мрамором, чтобы на каждом этаже стояла ваза с розами и вообще чтобы все смотрелось как в его бизнес-центре. А рантье в принципе все равно, он заинтересован лишь в том, чтобы стоимость его квартиры повышалась, но что для этого нужно он не знает.

Предположим они вместе собрались, чтобы решить вопрос об освещении подъезда. Разумеется они хотят, чтобы в подъезде как минимум все лампочки всегда горели. Но что для этого надо? Бизнесмен, который привык делать регулярное обслуживание своего BMW в фирменном автосервисе, считает, что он вообще не должен никогда видеть перегоревших лампочек. Офисный работник считает, что лампочки конечно перегорают, поэтому невозможно сделать так, чтобы вообще не было перегоревших лампочек, но по крайней мере перегоревшая лампочка должна быть заменена максимум на следующий день. Пенсионерка уверена, что одна перегоревшая лампочка это не так и страшно, главное чтобы в подъезде был такой уровень освещенности, чтобы не страшно было ходить. А рантье говорит «мне все равно, я здесь не живу».

Однако все их требования рождают совершенно разные модели обслуживания. Требования бизнесмена самые дорогие, потому что подразумевают регулярную замену всех ламп подъезда, у которых срок годности подходит к концу. Это немецкая система. Лампочка может еще гореть не один месяц, но нормативный срок годности ее подошел к концу и надо ее поменять. Причем сделать это во всем доме. Нечего и говорить, насколько дорого это по материалам и оплате труда монтеров. Требование пенсионерки самые дешевые. Как им придти к общему знаменателю? Бизнесмен говорит, что ему не жалко платить лишние несколько тысяч в месяц, но чтобы уж все сверкало, а пенсионерка считает каждый рубль. Бизнесмен считает, что коляска и велосипеды в подъезде это плохо, а работник офиса сам ездит на велосипеде и ему удобно оставлять его в подъезде.

И это я рассказал только про такое простое дело, как замена лампочек или принятие решение о состоянии холла в подъезде. А сколько таких нюансов возникает в процессе обслуживания МКД. Вот для того, чтобы жители дома понимали все эти вопросы и могли прийти в к общему мнению, требуется то, что я назвал взаимодействие с жильцами по вопросам консолидации мнений по управлению домом и соблюдению правил проживания. Поэтому хорошая управляющая компания старается делать так, чтобы жители лучше познакомились друг с другом, стали неким общим коллективом, понимающим взаимные проблемы друг для друга. Это по разному делается. Например наша компания (МАТОРИН) по возможности организовывает общие праздники (например, Масленицу). Возможны и другие варианты. Но работа эта весьма и весьма сложная.

Помимо работы с жильцами к функциональному управлению домом относятся также:
• хозяйственное планирование доходов и расходов объекта;
• финансово-лицевое обслуживание, регистрационный учет;
• работа с дебиторской задолженностью.

На эти пунктах особо подробно останавливаться смысла нет, поскольку они интуитивно понятны. Понятно, что мало получить от жителей деньги, надо правильно ими суметь распорядиться, чтобы не получилось так, что на какую-то срочную работу денег нет. Точно также требуется вести информацию о жителя дома, организовывать паспортный учет, заполнять ту же домовую книгу, делать жильцам выписки по запросам и т.д. и т.п. То есть такая работа, которая почти не заметна (если конечно это не праздник во дворе), но которая требует ежедневно многих усилий и, увы, нервов. Потому что работа с людьми это подчас весьма неравная работа.

Вот что такое функциональное управление.
А в следующий четверг мы поговорим о том, что такое управление содержанием многоквартирного дома. Спасибо за внимание ;)
Tags: Управление МКД, теория управления, управление недвижимостью
Subscribe

  • Классические пятничные котики

    Некоторые знатоки утверждают, что тот не является полноправным блогером, кто никогда не размешал у себя в блоге картинок котиков. Думаю, что мне…

  • Психотропные дворы

    Раньше дворы были оформлены скромно, но опрятно. В наше время оформление некоторых дворов поражает воображение взрослого человека и может сильно…

  • Фото со всего света

    Фотогинсталляция Дуди Бен Симона. Свои фотоработы он публикует исключительно в Instagram. Бангкок, Тайланд. Чтобы тренировать дельфинов, надо и…

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic
  • 65 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →

  • Классические пятничные котики

    Некоторые знатоки утверждают, что тот не является полноправным блогером, кто никогда не размешал у себя в блоге картинок котиков. Думаю, что мне…

  • Психотропные дворы

    Раньше дворы были оформлены скромно, но опрятно. В наше время оформление некоторых дворов поражает воображение взрослого человека и может сильно…

  • Фото со всего света

    Фотогинсталляция Дуди Бен Симона. Свои фотоработы он публикует исключительно в Instagram. Бангкок, Тайланд. Чтобы тренировать дельфинов, надо и…