Управление недвижимостью и вопросы ЖКХ (verwalter) wrote,
Управление недвижимостью и вопросы ЖКХ
verwalter

Categories:

ЖКХ: тариф или цена?

platejka

В одной из прошлых записей я кратко описал ситуацию с тарифами в сфере ЖКХ. В комментариях к записи уважаемый pavelstepura написал следующее:

"не бывает ТАРИФА на обслуживание или управление жилого дома! НЕ БЫВАЕТ! На управление существует ЦЕНА! А ТАРИФ - это то, что устанавливается на коммунальные ресурсы и услуги для монополистов государственными органами"

Это очень важное замечание, поэтому хочу остановиться на этом вопросе отдельно. Для иллюстрации я специально скачал из сети первую попавшуюся отсканированную платежку (убрав из нее личные данные). Этот платежный документ помечен 2008 годом и сейчас платежки выглядят несколько иначе, но это незначительные изменения.

Какой-то единой формы платежек не существует, но все они в общем очень похожи друг на друга, в них указывают данные получателя (т.е. обслуживающей организации), данные плательщика и приводится таблица со списком услуг. Таблица обязательно имеет столбцы со следующими названиями:

  • Вид платежа

  • Тариф

  • Объем услуги (иногда может стоять просто «кол-во»)

  • Общая сумма.


В платежке, которую использовал я, присутствует еще столбец «к оплате за апрель-июль», что говорит о том, что это платежка с учетом долга за прошлый период. Это столбец разумеется не обязателен, но может присутствовать что-нибудь вроде «перерасчет». Также обычно может присутствовать столбец «льготы», тогда добавляется еще столбец «начислено по тарифу», а сумма в графе «общая сумма» формируется путем уменьшения суммы в столбце «начислено по тарифу» на сумму из столбца «льготы». Ну и т.д.

Важно то, что в таких платежках нигде нет и слова о цене, а говорится только о тарифах, в том числе на услуги управляющей компании. В приведенной платежке первая строка «Содерж. и ремонт и ТБО» это как раз оплата услуг управляющей компании (на всякий случай расшифрую, что ТБО это вывоз твердых бытовых отходов).

Так кто прав: я или pavelstepura? Как ни странно мы оба правы. Я прав потому, что использовал те термины, которые люди видят в своих платежных документах. Поскольку в них стоит «тариф», то напиши я что-то про «цену» услуг УК, почти никто не понял о чем речь. Но pavelstepura прав по существу. Сейчас я постараюсь это объяснить, почему правильно говорить о стоимости услуг управляющих компаний, а не о тарифах за содержание и ремонт.


Для этого сперва немного теории. Что такое управляющая компания? Как правило это организация, которая даже если является государственной (ГУП ДЕЗ), все равно в своей деятельности исходит из необходимости как минимум самоокупаемости, а в идеале и прибыли. Этим управляющая компания ничем не отличается от любой другой коммерческой фирмы. Например имеется фирма, занимающаяся ремонтом в квартирах. Если человек хочет сделать ремонт, он допустим заходит на сайт такой фирмы и смотрит прайс-лист, в котором указан перечень работ, которые выполняет такая фирма и цена каждого вида работ. В этом прайс-листе нельзя найти что-нибудь вроде «тариф на замену раковины» или «тариф на облицовку плиткой».

Как происходит в идеале заход управляющей компании на дом? Собственники принимают решение о том, чтобы пригласить новую УК. УК обследует дом и для себя решает, сколько будет стоить обслуживание. Несмотря на то, что обычному человеку кажется, что все дома одинаковые, на самом деле очень часто в каждом конкретном случае стоимость облуживания может быть разной даже для однотипных домов. Это зависит от целого ряда факторов, включая степень изношенности инженерных коммуникаций и т.п. Именно поэтому никакого тарифа быть не может.

Примерно как в автосервисе. Владелец приезжает в автосервис, мастера делают первоначальный осмотр и потом объясняют, что окончательная цена ремонта будет такой-то и объясняют почему: потому что надо что-то заменить, что-то отрегулировать, что-то подмазать, что-то подклеить и пр. Две одинаковые машины могут потребовать совершенно разных видом ремонта и соответственно цена будет различной. Представьте, если бы государство навязывало автосервисам тарифы на ремонт автомобилей, исходя допустим из объема цилиндров или веса автомобиля. Это же очевидный бред. Любой понимает, что в таком случае ремонт осуществлялся бы тяп-ляп. Ни одна фирма не стала бы осуществлять полноценный ремонт, если бы он из-за навязанного тарифа был автосервису невыгоден. Представьте, что ремонт автомобиля должен был бы обойтись, скажем, в 50 тыс. рублей, а из-за т.н. «гос.тарифов» автосервис не имел права взять более 20 тыс. рублей. Он что ли за свой счет должен был бы докупать детали? Ничего подобного. В этом случае автосервис выполнял бы работ примерно на 15-18 тыс. (чтобы была какая-то небольшая прибыль), а в перечне работ указывал бы список, который тянул на 50 тыс., но реально не был осуществлен. А потом автовладелец бы удивлялся: как это ему сделали полноценный ремонт, а машина все равно ведет себя как-то не так, как он ожидал.

Но мы говорим про идеальный случай взаимоотношений собственников помещений в МКД и управляющих компаний. Итак УК просчитала сколько будет реально стоить обслуживание дома, добавила в сумму норму прибыли и предлагает собственникам общую стоимость обслуживания объекта, которую можно назвать ценой обслуживания. Собственники разбрасывают эту общую стоимость по всем квартирам пропорционально их площади и прикидывают, готовы они ежемесячно платить такую сумму или нет. Если готовы, заключается договор по предложенной цене, составляется список работ, которые должна выполнять УК и процесс пошел. Если собственники считают, что сумма для них несколько велика, они предлагают уменьшить. УК может уменьшить, например снизив свою норму прибыли, отказавшись от каких-то дополнительных услуг, а может быть предложив другой график выполнения работ и т.п. Например управляющая компания МАТОРИН, в которой я работаю, предоставляет потенциальным заказчикам возможность довольно детальной подборки требуемых услуг, что дает возможность «играть стоимостью», т.е. сразу видеть, как те или иные услуги влияют на общую стоимость работ. В итоге достигается определенный компромисс, устраивающий обе стороны и договор опять же заключается.

Это идеальный случай. Места «тарифам» в этой схеме нет и не должно быть. Но из-за стремления к унификации документов в платежках все равно будет стоять странная графа «тариф на обслуживание», который будет получен следующим образом: цена работ УК делится но общую площадь всех квартир. Это опять же все равно как в автосервисе владельцу выставляли счет, в котором была бы графа «тариф на ремонт», получаемый путем деления общей стоимости ремонта на вес автомобиля. Глупость? Глупость. Но она продолжает присутствовать в платежках. На мой взгляд эту очевидную глупость можно избежать, если из таблицы вообще убрать строки, связанные с оплатой услуг УК, а эту оплаты сделать отдельной строкой, которая будет называться примерно так: «Стоимость услуг по обслуживанию МКД».

Мы живем однако не в идеальных условиях, а в условиях российской действительности, в которой власти пытаются совместить старый советский подход и современный. Это тоже глупость. Потому что в СССР все было государственным (кооперативные дома составляли совсем незначительный процент от общего жилого фонда), а ЖЭКи были составной частью местной исполнительной власти (у меня есть подробная статья об этом http://verwalter.livejournal.com/93005.html). Сейчас же мы формально живем в условиях рынка и у каждого дома есть собственник или собственники, которые выбирают себе обслуживающую организацию на коммерческих принципах. Однако власть (и федеральная, и местная) все равно предпочитают говорить о каких-то тарифах на обслуживание квадратного метра жилой площади. Это такая же очевидная глупость, как и рассмотренные выше «тарифы на обслуживание килограмма автомобиля». Но это очень живучая глупость. Эти «тарифы» нужны власти видимо для того, чтобы сдерживать то, что они называют «сдерживание тарифов на ЖКХ». Но как я неоднократно рассказывал (например здесь http://verwalter.livejournal.com/101781.html), основной рост стоимости ЖКХ составляет рост тарифов на коммунальные ресурсы (электроэнергия, вода, газ, тепло), поэтому даже если заморозить стоимость обслуживания МКД, жильцы все равно будут негодовать, почему «тарифы растут как бешеные». И будут правы.

Что должно было бы сделать грамотное государство в этой ситуации на мой взгляд? Оно должно было бы просто выкинуть этот странный термин «тариф обслуживания квадратного метра жилой площади». Стоимость обслуживания жилья должно было бы определяться путем переговоров между собственниками и управляющими компаниями. Однако в этом случае недобросовестные управляющие компании (увы, есть такие) могут заключить картельный договор и закладывать в стоимость обслуживания неконтролируемо растущую норму прибыли. Вот для этого государство должно ограничивать не «тариф» на обслуживание МКД, а прибыль. Например может быть введен «коридор прибыли» такой, чтобы общая прибыльность в сфере обслуживания МКД не превышала какой-то пороговый показатель. Дополнительно местная власть может выборочно проверять экономическое обоснование стоимости работ по обслуживанию дома, который насчитала УК с тем, чтобы исключить случаи мошенничества, когда недобросовестная УК включает работы, которые не нужны.



Tags: ЖКХ, Ликбез по ЖКХ, Управление МКД
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic
  • 73 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →