?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

000
Сервисный центр компании «Тойота Мотор»

Когда люди слышат про управляющую компанию, то в первую очередь думают про какой-нибудь ДЕЗ, обслуживающий их многоквартирный дом. Это конечно понятно, учитывая сколько слов про УК сказаны в связи с обслуживанием МКД. Но ведь нежилые объекты кто-то тоже обслуживает. В самом худшем варианте это делают собственные службы собственника. Но правильный собственник предпочитает иметь дело с правильными управляющими компаниями ;) В итоге польза очевидна для всех участников процесса. Сегодня немного покажу, как выглядит изнутри обслуживание объекта. Для этого воспользуюсь фотографиями с одного из объектов, обслуживаемого компанией МАТОРИН, в которой мне повезло работать ;) Объект этот – МФК ООО «Тойота Мотор», расположенный в Мытищах. Мы там занимаемся техническим обслуживанием, уборкой внутренних помещений и прилегающей территории. После этого репортажа думаю постоянным читателям моего журнала станет ясно, почему я так часто для иллюстрации работы УК прибегаю к сравнениям из сферы автосервиса. Ну и чтобы не было недоразумений особо подчеркиваю, что ремонтом автомобилей мы не занимаемся. Этим занимается собственно сама «Тойота Мотор».


Для начала пара фотографий с общими видами, чтобы был понятен так сказать фронт работ.

001
Объект не маленький, мягко говоря. Общая площадь – 54,8 тыс. кв. метров.

Небольшая справка: Toyota Motor Corporation является крупнейшей японской автомобилестроительной корпорацией. В 2012 году Toyota Motor получила титул «крупнейшего автопроизводителя в мире», обогнав Volkswagen и General Motors. Соответственно работать с таким гигантом, это большая ответственность. Японцы, уж поверьте мне, такие люди, по сравнению с которыми самые привередливые жители самых элитных московских домов – это просто покладистые добрые люди. Для японцев не существует никаких оправданий за срыв графика или нарушениях при проведении работ. Как говорится, сделай или умри. Шучу конечно (про «умри»), но требования очень высокие. Для наглядности приведу 14 принципов ведения бизнеса от компании Тойота:

1. Принимай управленческие решения с учётом долгосрочной перспективы, даже если это наносит ущерб краткосрочным финансовым целям.
2. Процесс в виде непрерывного потока способствует выявлению проблем.
3. Используй «вытягивающую» схему, чтобы избежать перепроизводства. Организация работы производства требует, чтобы потребитель получил то, что ему требуется, в нужное время и в нужном количестве.
4. Выравнивай объёмы работ. Для того, чтобы создать правильное бережливое производство и добиться улучшения качества обслуживания, нужно выровнять график производства, не всегда строго следуя порядку поступления заказов.
5. Останавливай производство, если того требует качество.
6. Стандартные задачи и делегирование полномочий сотрудникам — основа непрерывного совершенствования.
7. Используй визуальный контроль, чтобы ни одна проблема не осталась незамеченной.
8. Используй только надёжную, испытанную технологию.
9. Воспитывай лидеров, которые досконально знают своё дело, исповедуют философию компании и могут научить этому других.
10. Воспитывай незаурядных людей и формируй команды, исповедующие корпоративную философию.
11. Уважай своих партнёров и поставщиков, ставь перед ними трудные задачи и помогай совершенствоваться.
12. Хочешь разобраться в ситуации — посмотри на всё своими глазами.
13. Принимай решение не торопясь, взвесив все возможные варианты.
14. Сделай свою компанию обучающейся организацией за счёт неустанного анализа и непрерывного совершенствования.

Ну вы поняли уже, что люди крайне серьезные. И ожидают, что помогать им в ведении бизнеса тоже будут люди серьезные и отвечающие за свои слова. При выборе подрядчиков Тойота учитывает опыт работы компании на рынке и наличие документов типа лицензии и отзывы тех компаний, где возможно этот подрядчик уже работал.

002

Объект, который обслуживает наша компания, сдан в эксплуатацию в 2008 году. Проектировался и строился он в период с 2005 по 2007 года. Насколько я понимаю, это было приурочено к запуску в декабре 2007 года автосборочного завода Toyota в Шушарах (Санкт-Петербург). На момент строительства учитывался самый передовой опыт в этой области. В соответствии с перечисленными выше принципами, Toyota не экономит на мелочах, если эффективность какого-то технического решения доказана. Пусть это дороже, но они идут на то, чтобы эти решения применялись.

101
Газо-поршневые установки «GE Jenbacher». Генерируют тепловую и электрическую энергию.

Наша компания на этом объекте с 2011 года. Теперь мы имеем тот состав инженерного оборудования, который сдавался при строительстве комплекса и часть оборудования, которое в процессе нашей работы здесь дополнительно было установлено.

107
Техник охранно-пожарной сигнализации заполняет оперативный журнал.

Любое оборудование имеет рекомендации по обслуживанию, которые дает производитель; оно имеет свои сроки по проведению разного вида работ по техническому обслуживанию, которые трансформируются в план графика, годовой объем выполнения работ с разбивкой работ помесячно. Разные виды работ могут выполняться со следующей периодичностью: ежедневно, ежемесячно и до периодичности раз в год и раз в три года (есть и такие виды работ). С учетом этого мы планируем свою деятельность. Помимо этого имеются текущие заявки по каким-то неисправностям системы и т.п. Также проводятся опросы по улучшению и модернизации того оборудования, что есть на объекте. Это правда уже в разряде дополнительных видов работ, не относящихся к основному договору.

115
Сменный инженер управляет инженерными системами энергоблока. На графическом интерфейсе программы «SCADA» отображаются все технологические процессы.

Бывают и достаточно нетривиальные виды работ. Например сейчас на объекте проводятся работы по строительству сети канализации за пределами территории комплекса. При строительстве комплекса было определенное обременение у Тойоты. Технические условия поставщика (Мосводосток) не были в свое время выполнены, поэтому для заключения постоянного договора на водоотведение наша компания подошла к тому, что в этом году запланированы работы, которые уже заканчиваются. Довольно глобальная масштабная работа связанная с перекладкой и строительством сети, протяженностью порядка более 200 метров, выход с территории объекта на водоотводную систему МКАДа, пересечение нескольких видов коммуникаций (два раза газопровод, несколько электрических кабелей, телефонный кабель). В общем имеются определенные трудности. Но мы стараемся не ударить в грязь лицом ;)

117
Сменный диспетчер заносит в систему «IBM Lotus Notes» принятые заявки.

Система приема заявок учета работы на объекте полностью автоматизирована в базе Lotus. Все работы фиксируются и заносятся в виде заявок на выполнение работы, и работы планового характера и разовые в том числе. Довольно большой процент заявок: в месяц порядка 300 заявок. Соответственно с того момента, когда заявка поступает, диспетчеры заносят ее в базу. Происходит фиксация и последующее подтверждение выполнения. Этот процесс имеет несколько этапов: этапы технического решения, изучения вопроса, потому что не все заявки простые, производство подготовительных работ, когда привлекаются инженеры по направлениям к разработке способов реализации. После всего этого исполнители получают конкретные узкие задачи, они их реализуют и работа выполняется.

108
Периодический осмотр машинного зала.

Иногда самые тривиальные процедуры требуют нетривиальных подходов. Взять например очистку кровли от снега. Помните как в одном фильме? «Гражданина, ты сюда не ходи, ты туда ходи. А то снег на башка упадет, совсем мертвый будешь». А на крыше в это время три архаровца лопатами сбрасывают снег вниз. На Тойоте такое не прошло бы.

На объекте существует здание склада площадью 50 тыс.кв.м. Кровля склада является мембраной и по сути не обслуживаемая. Мембрана толщиной 1.2 мм, это верхняя часть, под ней утеплитель, и профнастил. Технология мембраны кровли пришла к нам с запада. В России их применяют не часто, но они очень бюджетные. Покрыть 50 тыс.кв.м. кровли мембраной, это и быстро и технологично, дешево. В обслуживании это не просто. Чтобы снять с себя ответственность производитель кровли пишет в инструкции, что кровля является не обслуживаемой, т.е. на нее нельзя выходить и что-либо там делать, для избежания повреждений. Но какие-то повреждения все равно возникают, на кровле существует оборудование, которое по определению не может не обслуживаться; есть водосточные воронки, которые забиваются грязью, их нужно очищать и т.п. В общем по кровле ходить необходимо т.к. необходимо обслуживание. Это достаточно сложная процедура очистки такой кровли от снега.

Ну ладно, наверное даже из этого краткого описания уже понятно, что объект весьма не простой в обслуживании. Но компания МАТОРИН справляется ;) А теперь некоторое количество фотографий разного оборудования с краткими пояснениями его назначения.

106
Шкаф автоматики и пульт управления системы водяного пожаротушения.

103
Насосы системы внутреннего противопожарного водопровода.

104
Станция водоснабжения. Повышает давление в системе водоснабжения.

105
Обратный трубопровод с фланцевым затвором.

118
Трехходовой регулирующий клапан с сервоприводом

109
Горизонтально-жаротрубные котлы с комбинированными горелками

110
Центральный тепловой пункт.

111
Индивидуальный тепловой пункт энергоблока

112
Станция водоподготовки энергоблока.

113
Занесение показаний в журнал

114
Контур охлаждения газо-поршневой-установки «GE Jenbacher».

116
Сменный инженер управляет инженерными системами энергоблока. На графическом интерфейсе программы «SCADA» отображаются все технологические процессы.

120
Графическое отображение на «SCADA» индивидуального теплового пункта.

102

119

450

460

500

Надеюсь теперь хотя бы примерно становится ясно, что обслуживать объект недвижимости это не просто лампочки перегоревшие поменять или подъезд подмести. А что самое обидное, никто этого не видит ;)


Comments

( 89 comments — Leave a comment )
Page 1 of 4
<<[1] [2] [3] [4] >>
karhu53
May. 22nd, 2014 11:08 am (UTC)
Никто не видит, мелочных нареканий много, недовольных много, а спасибо не дождешься
verwalter
May. 22nd, 2014 11:09 am (UTC)
Вот именно ;)
Но на Тойоте не так. Там менеджеры во все детали вникают.
(no subject) - karhu53 - May. 22nd, 2014 11:14 am (UTC) - Expand
(no subject) - verwalter - May. 22nd, 2014 11:20 am (UTC) - Expand
(no subject) - viva5a - May. 22nd, 2014 11:22 am (UTC) - Expand
(no subject) - verwalter - May. 22nd, 2014 11:24 am (UTC) - Expand
(no subject) - incifalit - May. 22nd, 2014 11:46 am (UTC) - Expand
Владислав Владимиров
May. 22nd, 2014 11:08 am (UTC)
"Когда люди слышат про управляющую компанию, то в первую очередь думают про какой-нибудь ДЕЗ".

Меня еще удивляет другое - почему-то даже журналисты пишут эту аббревиатуру (от Дирекция Единого Заказчика) как ДЭЗ.
verwalter
May. 22nd, 2014 11:11 am (UTC)
Потому что так слышится, а что эта аббревиатура означает никто не вдумывается. Я хотя сам несколько лет проработал в ДЕЗе, название "дирекция единого заказчика" кажется мягко говоря странноватой. Какого такого единого заказчика? ;)
(no subject) - Владислав Владимиров - May. 22nd, 2014 11:14 am (UTC) - Expand
(no subject) - verwalter - May. 22nd, 2014 11:18 am (UTC) - Expand
(no subject) - Владислав Владимиров - May. 22nd, 2014 11:15 am (UTC) - Expand
(no subject) - verwalter - May. 22nd, 2014 11:18 am (UTC) - Expand
(no subject) - motoroki - May. 22nd, 2014 11:51 am (UTC) - Expand
(no subject) - televizator - May. 22nd, 2014 12:04 pm (UTC) - Expand
arendaflatspb
May. 22nd, 2014 11:10 am (UTC)
Внушительно выглядит оборудование!
verwalter
May. 22nd, 2014 11:12 am (UTC)
Объект внушительный! И плюс японцы к оборудованию относятся капитально: если нужно, значит нужно ;)

(no subject) - u71 - May. 22nd, 2014 12:10 pm (UTC) - Expand
borman_b
May. 22nd, 2014 11:12 am (UTC)
да сложная тема!
verwalter
May. 22nd, 2014 11:13 am (UTC)
Не то слово! А люди думают, что это так, подмети, помой, мусор вынеси ;)
(Deleted comment)
verwalter
May. 22nd, 2014 11:13 am (UTC)
С японцами по другому нельзя. Поэтому у нас и на других объектах порядок, ибо есть откуда брать пример ;)
r0cky_balb0a
May. 22nd, 2014 11:17 am (UTC)
Упоминание про "детали" в контексте автосалоне звучит двусмысленно
verwalter
May. 22nd, 2014 11:19 am (UTC)
Пожалуй. У меня нет к сожалению хорошего литературного образования ;)
(no subject) - body_count12 - May. 22nd, 2014 11:37 am (UTC) - Expand
lukilukii
May. 22nd, 2014 11:19 am (UTC)
солидно выглядит.
verwalter
May. 22nd, 2014 11:21 am (UTC)
Тойота! ;)
nathoncharova
May. 22nd, 2014 11:20 am (UTC)
цивилизация на высшем уровне)))
verwalter
May. 22nd, 2014 11:22 am (UTC)
Японцы всегда славились этим ;)
(no subject) - televizator - May. 22nd, 2014 12:02 pm (UTC) - Expand
(no subject) - ingolipt - May. 22nd, 2014 12:13 pm (UTC) - Expand
drumsmen
May. 22nd, 2014 11:22 am (UTC)
Работы хватает...
verwalter
May. 22nd, 2014 11:22 am (UTC)
В среднем по 10 заявок в день. Не считая регламентных. Не соскучишься ;)
lord_kea
May. 22nd, 2014 11:31 am (UTC)
Спасибо за этот материал, немного свет проливает...
body_count12
May. 22nd, 2014 11:40 am (UTC)
Немного - потому что "скрытые" детали? "скрытая угроза"?
body_count12
May. 22nd, 2014 11:39 am (UTC)
Никаких скидок сотрудникам МАТОРИН - на машины там или обслуживание - Тойота не дает?
u71
May. 22nd, 2014 12:09 pm (UTC)
Хотите устроиться на работу? ;)
(no subject) - body_count12 - May. 22nd, 2014 12:29 pm (UTC) - Expand
(no subject) - u71 - May. 23rd, 2014 04:56 pm (UTC) - Expand
tani_y
May. 22nd, 2014 11:41 am (UTC)
Очень сложная, для меня, тема!Я в этом, практически, не разбираюсь.Вот, благодаря Вашим репортажам, хоть начала иметь какое то представление об этом всём.Спасибо!
incifalit
May. 22nd, 2014 11:44 am (UTC)
Сколько различного оборудования и всё в отличном состоянии! Если спуститься в подвал дома, там на трубы без слез не взглянешь.
motoroki
May. 22nd, 2014 11:50 am (UTC)
Красивые у вас фотокорреспонденты.
grisha_basta
May. 22nd, 2014 12:32 pm (UTC)
Девушка рабочего вида... а-ля "монтажники-высотники" 50-х
(no subject) - motoroki - May. 23rd, 2014 04:48 pm (UTC) - Expand
max_andriyahov
May. 22nd, 2014 11:52 am (UTC)
В копеечку поди встало) Молодцы - вложились.
u71
May. 22nd, 2014 12:08 pm (UTC)
Маторину или Тойоте?
(no subject) - max_andriyahov - May. 22nd, 2014 12:13 pm (UTC) - Expand
Page 1 of 4
<<[1] [2] [3] [4] >>
( 89 comments — Leave a comment )

Profile

verwalter
Управление недвижимостью и вопросы ЖКХ
Управляющая компания МАТОРИН-УН

Latest Month

September 2014
S M T W T F S
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
282930    

Tags

Powered by LiveJournal.com
Designed by Tiffany Chow