Управление недвижимостью и вопросы ЖКХ (verwalter) wrote,
Управление недвижимостью и вопросы ЖКХ
verwalter

Category:

Проблемы ЖКХ и пути решения. Заметка 3. Управляющая компания


Аварийная бригада управляющей компании МАТОРИН УН

Продолжаю делиться мыслями по поводу необходимых изменений в области ЖКХ. Сегодня поговорим о деятельности управляющей компании.

В настоящий время статус управляющих компаний (УК) фактически не определён. И законодательно и большинством субъектов рынка воспринимают управляющие компании, как производителей конечных сервисов, в т.ч. по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и снабжению ресурсами МКД. И даже в ряде самих управляющих компаний (из тех, что переквалифицировались из бывших ЖЭК/ДЕЗ) другого понимания нет.



Между тем, как следует из названия и как показывает мировой опыт, бизнес логика и здравый смысл, управляющая компания должна заниматься в основном лишь организацией этих сервисов, от имени и в интересах собственников недвижимости правильно распределяя целевые средства, формируя задачи, подбирая и контролируя подрядчиков. Именно так происходит в коммерческой недвижимости. Почему, в жилой, все должно быть иначе? Основная роль УК – быть от лица собственника квалифицированным заказчиком сервисов, а не их производителем. УК – это менеджер, а не слесарь! Выступая производителем таких сервисов, УК отклоняется от своей основной цели. Ее мотивом становится навязывание как можно большего количества конечных сервисов, что вызывает войну за бюджеты.

Отношения между управляющей компанией и собственником недвижимости можно легче понять на примере из нашей истории. Когда-то помещики для управления всем своим хозяйством нанимали людей особой должности, которые так и назывались управляющими. Управляющий в поместье сам не косил, не сеял, не продавал урожай, не чинил дом помещика, но организовывал все эти работу, направляя на те или иные дела крестьян, или наемных рабочих. При этом управляющий получал зарплату, а вся прибыль шла помещику. Помещик не смешивал функции своего управляющего и функции работников. А как бы развивалось его хозяйство, если бы он считал, что уборкой сена или покраской крыши должен заниматься сам управляющий? Сегодня ситуация похожая.

Мое мнение может показаться достаточно неожиданным.

Необходимо законодательно отделить УК от производителей конечных сервисов, отведя им организационную роль. Нужно разработать на законодательном уровне типовой договор на управление МКД, убрав из него производство конечных сервисов, сфокусировавшись на организационных функциях УК.

Что это даст жильцам и собственникам жилья? Это даст четкое понимание того, как должна быть организована работа управляющей компании, что в конце-концов она делает. Допустим сегодня жильцы видят плохой вывоз мусора и сетует: «плохая управляющая компания, не может вовремя мусор вывозить из контейнеров». На самом деле сетовать надо на другое: плохая управляющая компания – не может на аутсорсинге привлечь для уборки мусора хорошую клининговую компанию. А это разный уровень требования. Ведь к нерадивому директору и нерадивому клерку мы предъявляем разные требования и по разному пытаемся взаимодействовать с ними. Если мы будем к директору подходить с требованиями, как к клерку, то в итоге не сможем правильно сформулировать, что нам от директора надо.





Tags: FAQ по ЖКХ, Управление МКД, теория управления
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic
  • 68 comments