Управление недвижимостью и вопросы ЖКХ (verwalter) wrote,
Управление недвижимостью и вопросы ЖКХ
verwalter

Category:

Этот страшный капремонт


На днях Президент РФ В.В.Путин провел совещание с членами правительства по вопросу капитального ремонта жилищного фонда.

«По итогам совещания глава государства поручил правительству проработать весь комплекс вопросов, связанный с организацией капитального ремонта и его финансированием, с тем чтобы с использованием средств собственников жилья предотвратить рост объемов ветхого и аварийного жилья, при этом не нарушая права граждан и не допуская неоправданной финансовой нагрузки»

Полемику вызвал вопрос о том, кто и в каких объемах должен финансировать капремонты. Путин привел данные, что более 80% жилья приватизировано. Интересно откуда он взял такие данные. Потому что даже в Москве очень много муниципальных домов, где приватизировано менее 50% квартир. По стране эта цифра еще меньше. Откуда могло набраться более 80% не понимаю. Но допустим что так.

Вопросы капремонта сразу стали активно обсуждать в сети. В журнале politrash я нашел очень интересную статью «Кровавая битва за мусоропровод» в которой приводится наглядная картинка по капремонту с сайта РИА Новости. Я бы конечно поспорил по приведенным там цифрам, но в целом информация верная.

Главный вопрос конечно: кто должен платить за капремонт. По здравой логике платить должен собственник. Но минимальная сумма капремонта колеблется где-то от 6-8 млн. рублей для 12-этажного одноподъездного дома. Если в таком доме грубо 100 квартир (8 квартир на этаж = 96 квартир, но для удобства округляю), и даже все они приватизированы, то получается, что каждая квартира должна внести в фонд капитального ремонта от 60 тыс. и более.

Любой кто посмотрит на эти цифры, схватится за голову, а то и за сердце. На самом деле все не так ужасно. По крайней мере в Москве существует программа, благодаря которой от жильцов потребуется внести значительно меньшие суммы на капремонт. Сегодня я постараюсь максимально подробно рассказать про эту программу на опыте проведения капремонтов управляющей компанией МАТОРИН-УН, в которой я работаю.



Для начала очень кратко, что такое капремонт и какие бывают виду капремонтов. Как понятно из названия, капитальный ремонт это устранение значительного физического износа элементов здания, коммуникаций и инженерных систем, а также в некоторых случаях улучшение свойств самого здания. Сразу сказать, во сколько обойдется капремонт того или иного здания нельзя. Нет таких типовых цифр. Все дело в том, что капитальному ремонту могут подвергаться какие-то отдельные элементы здания и систем, а могут все вместе. Какие бывают элементы капремонта?

Это может быть замена кровли крыши. Могут ремонтироваться инженерные системы. Возможна замена коммуникаций, по которым в дом поступают ресурсы (вода, тепло и т.д.). Возможно изменения фасада. Многие наверное видели, как дома постепенно преображаются, «одеваясь» в нарядную плитку. Такие работы тоже идут по статье «капремонт». Между прочим, облицовка фасада плиткой делается не только для красоты. «Одетый» таким образом дом улучшает свои теплоизоляционные свойства. Плитка переносит «точку росы», что защищает стены от разрушающих свойств конденсирующейся влаги, дополнительно защищает эти же стены то ветров, дождей и снега. В итоге жить в «одетом» доме становится значительно комфортнее.

Сколько стоит капремонт? Для примера возьму 12-этажный 1-подъездный дом. Очень примерные цифры: замена коммуникаций может стоить до 7 млн. рублей, «Одеть дом», т.е. облицевать фасад современным плиточным материалов: около 10 млн., ремонт и замена коммуникаций 3-4 млн. Стоимость замены кровли может колебаться, поэтому указывать не буду. Но в целом если делать полный капремонт «всего», включая облицовку фасада, то это может стоить до 25 млн. рублей. 5 млн., указанные в схеме РИА НОВОСТИ это очень оптимистичный вариант, в котором предусмотрен фактически только ремонт коммуникаций (плюс мелочевка типа замена подъездных дверей). Большинство старых советских домов требуют куда более серьезного ремонта. И там даже без ремонта фасада стоимость капремонта вряд ли будет ниже 10 млн. рублей. Но конечно все зависит от конкретного состояния здания и его систем. Поэтому повторюсь: это очень и очень приблизительные цифры.

Когда хотя бы небольшая ясность по теоретическим вопросам капремонта получена, перейдем к практике: что как и в какой последовательности. Сделаю акцент, что все ниже описанное касается только жителей Москвы. Но в других городах должны быть схожие программы и в общих чертах пути капремонта в других регионах схожие. Вопрос проведения собраний и уговаривания жильцов инициативной группой опускаю. Тут все очень индивидуально и не тривиально. Для простоты будем считать, что уже создано некое ЖО (жилищное объединение), которое очень хочет сделать капремонт своего здания. С чего начать?

В Москве есть Департамент капитального ремонта (ДКР). Этот департамент (как не сложно догадаться) осуществляет контроль за проведениями капитальных ремонтов в Москве, а также допускает ЖО к участию к программе бюджетирования капремонта. Вот сайт этого важного в деле капремонта департамента: http://www.moskr.ru/dkr/ru/

Чем полезен ДКР? Тем, что может субсидировать капремонт дома в объеме до 95% от его стоимости. Это как? А очень просто: жители собирают 5% от стоимости капремонта и подают Заявку в департамент. Департамент рассматривает заявку и может выделить субсидию. Если субсидия будет выделена, то фактически жильцы оплатят только 5% от стоимости капремонта. Например, если капремонт будет стоить 10 млн. рублей, то жильцы внесут только 500 тыс., или, для 12-этажного одноподъездного дома (96 квартир): чуть более 5 тысяч рублей с квартиры.

Есть правда одна тонкость. Желающих немало, поэтому чем больше будет начальный фонд, собранный жильцами, тем больше шансов на успех. Например если жильцы собрали 10% от стоимости капремонта, то их шансы получить субсидию на оставшуюся сумму значительно выше, чем у тех, кто собрал только 5%. Это не правило и нигде оно не записано, но наш опыт говорит об этом. Так что думайте сами.

А как составить Заявку? Чтобы не рыскать долго по всему сайту идем сразу на очень важную для нас страницу: http://www.moskr.ru/dkr/ru/residents/n_222/o_49578

Что тут для нас приготовили специалисты Департамента? Чтобы жителям получить субсидии для капремонта необходимо подать в Департамент капремонта Заявку. Заявка это довольно сложный документ, фактически это целый пакет документов. Вот на указанной странице и содержится перечень всех этих документов. Внизу страницы есть таблица, в которой не просто перечислены все документы, но еще приводятся примеры их заполнения.

Для облегчения себе жизни надо очень тщательно заполнить свой комплект документов Заявки по этим образцам. Это не просто благое пожелание. Главное для себя усвоить одно очень важное правило: Необходимо оформлять все документы четко в соответствии с шаблонами Департамента. В противном случае, заявка не будет принята к рассмотрению. Раз есть шаблоны, то надо все делать по шаблонам и никакой отсебятины!

Для расчета стоимости капитального ремонта главными являются надлежащим образом оформленные документы из государственных надзорных органов: БТИ и Мосжилинспекции. Это такие документы как: технический паспорт, экспликация, поэтажные планы и заключение. Необходимо также отследить их срок годности и в случае необходимости заказать новые. Документы нужно заказывать заранее, так как все они оформляются достаточно длительное время.

На момент подачи Заявки особое внимание стоить уделить заключению из Мосжилинспекции о состоянии инженерных систем, из которого следует вывод, какие из них требуют ремонта, а какие – нет. Заключение из Мосжилинспекции является документом, в котором указан перечень и объем работ по программе субсидирования. Данный перечень не может быть пересмотрен, а средства не могут быть направлены на другие нужды. Например, если дому необходим ремонт кровли, а Мосжилинспекция предписала отремонтировать систему центрального отопления, значит, придется ремонтировать именно систему центрального отопления, даже если вам в данный момент это менее актуально. Очень внимательно подходите к вопросу, что именно вам надо ремонтировать. Потому что все этапы капремонта будут контролироваться и нецелевое использование субсидии будет караться. Это не шутки.

Еще одна тонкость. Форма заключение уже может быть на руках у ЖО, но её нужно привести в соответствие с указанным шаблоном на сайте ДКР, т.е. следует переделать и, приложив к имеющемуся заключению, подписать обновленную форму с учетом внесенных конструктивных изменений за время, прошедшее с момента выдачи предыдущего заключения. А это может стать небольшой проблемой, потому что Мосжилинспекция с первого раза никогда ничего не подписывает. Не забывайте, Мосжилинспекция обязана дать вам заключение, оформленное по формулировке, указанной на сайте ДКР.

Когда все документы собраны, собирается общее собрание собственников, на котором утверждается вопрос проведения капремонта, смета и размер софинансирования. Голосование проходит по каждому виду работ. При этом собственники голосуют площадями. В ходе собрания составляется протокол общего собрания (по образцу ДКР).

Заявка подается в Департамент в виде пакета документов. Дальше придется ждать. Не очень долго. Заявку в бумажном виде должны рассмотреть в течение 10 дней, после чего пришлют извещение. Не факт, что вы все сразу оформите правильно, тогда представители ДКР пришлют список замечаний, которые надо устранить.

Допустим Ваш дом попал в адресный список субсидирования, что дальше? Теперь возникает необходимость в проекте. Ну а как вы думали? Без проекта работы не могут быть начаты. Поэтому необходимо заключить договор с проектным институтом, он же и осуществляет авторский надзор, а также согласовывает сметы. В среднем проект стоит от 0,5 млн. (и выше). Срок подготовки проекта: 30 дней. (все формы договоров есть на сайте ДКР). Есть маленькая тонкость: Проектный институт зачастую склонен к занижению стоимость работ, что понятно никому, кроме ДКР не выгодно. Проект должен быть подан вовремя, в сроки, указанные на сайте ДКР иначе никого не остановит наличие одобренной заявки, и дом просто исключат из списка на субсидирование. Окончательной суммой предоставляемой субсидии считается та сумма, которую представил проектный институт в своей смете.

Помимо авторского надзора за ходом работ будет осуществлять технический надзор Управление капитального ремонта и строительства по г. Москве (УКРиС).

На последок повторю, на что еще следует обратить внимание:
1. Все документы должны оформляться в СТРОГОМ соответствии с требованиями ДКР, которые круглосуточно находятся в открытом доступе.
2. Необходимо соблюсти все правила проведения общего собрания, в т.ч. способ голосования и оформление протокола.
3. Протоколы должны быть актуальными по дате и по смыслу и аккуратно заполненны. Например, если в протоколе указывается лицо на получение субсидии, это же лицо должно заверить и все документы.
4. Необходимо регулярно мониторить сайт ДКР, так как условия предоставления заявки могут меняться.
5. Подготовку документов к подаче заявки нужно начинать заранее. Т.е. если подача документов начинается в декабре, летом уже нужно начинать собирать и/или заказывать документы.
6. А вот подавать заранее заявку не рекомендую, так как либо суммы либо формы документов могут поменяться. Заявку можно подать даже за 1 день до конца приема документов.

В финале ложка дегтя. Пока эта программа ДКР действует. Но в Думе готовится законопроект о создании некоего централизованного фонда капремонта. Чтобы не загромождать эту статью дополнительной информации кратко скажу наиболее важные изменения, которые могут произойти: если закон вступит в силу, то программа субсидирования будет закрыта; а все жители будут регулярно выплачивать в этот фон капремонта некоторые суммы (небольшие, но тем не менее). Сами жильцы и собственники не смогут определять время и объемы капремонта, а все будет решать руководство фонда: когда и в каких объемах будет проводиться капремонт. Т.е. жители могут вносить взносы достаточно долго, но в итоге очередь до них дойдет ох как не скоро.

Поэтому торопитесь воспользоваться программой субсидирования капремонта ДКР, пока она еще действует. Иначе придется платить не 5-10%, а все 100% стоимости капремонта.

Если что-то непонятно, или если все перечисленное показалось Вам очень сложным для самостоятельной подготовки заявки на субсидию по капремонту, обращайтесь ко мне. Чем смогу, помогу ;)


Tags: ЖКХ, МАТОРИН-УН, Управление МКД, капремонт
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic
  • 56 comments