Управление недвижимостью и вопросы ЖКХ (verwalter) wrote,
Управление недвижимостью и вопросы ЖКХ
verwalter

Category:

Общедомовые нужды: в чем проблема?



В прошлой статье мы рассматривали вопрос роста тарифов на жилье и ресурсы за последние 10 лет. Там же было упомянут диалог премьера Д.Медведева с руководителем Минрегионразвития И.Слюняевым по поводу оплаты общедомовых нужд (ОДН). Мне подумалось, что возможно не все читатели моего журнала понимают что это такое и в чем камень преткновения. Чтобы снять все вопросы расскажу немного о том, что это такое и с чем их едят.



Многоквартирный дом (МКД) это не просто бетонная конструкция в виде коробки с окнами, а еще довольно хитрая система потребления различных ресурсов: электроэнергии, воды (холодной и горячей), тепла, газа и т.д. (телефон и Интернет это тоже потребляемые ресурсы между прочим). Ресурсы дому поставляют специальные организации: поставщики ресурсов (ресурсники). Каждый ресурс поставляется по определенному тарифу. Ресурсники не желают возиться с каждой квартирой, высчитывая кто и сколько потребил, а чаще всего учитывают потребление ресурса домом в целом. Обычно это делается при помощи общедомовых счетчиков (самый простой случай). Каждый дом должен поддерживаться в минимально нормальном состоянии (мусор должен вывозиться, лампочки в подъезде должны гореть, сами подъезды убираться, зимой должно включаться отопление, а весной выключаться и многое другое). За это отвечает обслуживающая организация, которую для простоты будем называть управляющей компанией (хотя чаще всего это может быть ГУП ДЕЗ, а иногда ТСЖ). Если для ресурсника показателем является потребление ресурса домом в целом, то управляющая компания должна точно знать, как расходуется этот ресурс внутри дома. А как он расходуется? Расходуется он между квартирами, но также и для общих площадей дома. Свет горит не только в квартирах, но и в подъезде, вот вам и дополнительный расход электроэнергии, зимой тепло не только в квартирных батареях, но и в подъездных и т.д. Некоторые ресурсы потребляют только квартиры (газ, например), но в основном все ресурсы потребляются как квартирами, так и домом в целом для нужд дома, поэтому такое потребление стали называть общедомовыми нуждами.

Потребление ресурсов в квартире должен оплачивать владелец квартиры или ответственный квартиросъемщик. Кто должен оплачивать ресурсы израсходованные на общедомовые нужды? По здравой логике это должна делать управляющая компания, ведь она отвечает за дом в целом точно также как каждый квартиросъемщик или владелец отвечает за свою квартиру и платит за потребление ею ресурсов. Другой вопрос из каких денег управляющая компания должна производить эту оплату. У управляющей компании нет других поступлений средств, кроме тех денег, которые ей платят жильцы. Как любое коммерческое предприятие (пусть даже это ГУП ДЕЗ), управляющая компания строит свою политику исходя из расходов, обусловленных уставной деятельностью. Плата за ресурсы, направленные на общедомовые нужды, это одна из статей расходов. Значит как должна производиться оплата общедомовых нужд? Управляющая компания раз в месяц получает с жильцов оплату за «содержание и ремонт» из этой суммы оплачивает зарплаты работникам, расходы на ремонт (если он производился) и… платит за ресурсы, потребленные на общедомовые нужды. Как рассчитать количество ресурсов, потраченных на общедомовые нужды? В данной схеме очень просто: объем ресурса, потребленный домов за месяц в целом, минус сумма ресурсов, потраченных каждой квартирой этого дома. Для простоты понимания мы конечно рассматриваем немного общий случай, но в целом схема такова.

Возникают однако частные случаи. В советское время собственников квартир не было. Поэтому общие помещения принадлежали владельцу дома (государству). Сейчас есть МКД, в которых 100% квартир находятся в собственности граждан, но даже в старых советских домах есть немало приватизированных квартир. А собственник квартиры, оказывается, является также совладельцем общедомовых помещений пропорционально площади своей квартиры. Ситуация осложняется тем, что в некоторых МКД часть площадей может быть арендована под нежилые нужды (например в цоколе фирма организовала свой офис). Эти помещения тоже будут потреблять ресурсы, но при этом они уже рассматриваются как потребление на общедомовые нужды (ведь такая фирма платит аренду, а арендная плата взимается в интересах всего дома в целом). Ладно не буду углубляться во все детали. И вот возник вопрос: а не стоит ли разнести в платежках плату за потребление ресурсов квартирой и оплату ресурсов, которые пошли на общедомовые нужды.

Мое мнение таково: этого делать совершенно не нужно. Управляющая компания предлагает свои услуги собственникам здания и обозначает стоимость своих услуг. Собственники либо соглашаются, либо не соглашаются. В конце-концов может быть торг (тендер), когда собственник и управляющая компания приходит к компромиссу по цене. Само собой разумеется, что управляющая компания прежде чем назвать стоимость своих услуг изучает все, что связано с домом: его состояние, количество квартир, состояние нежилых помещений и конечно же расход ресурсов. Управляющая компания называя цену должна учитывать расходы на общедомовые нужды, которые должна будет оплачивать из полученных от жильцов сумм. Жильцу совершенно не нужно знать полную калькуляцию всех расходов. Ему надо знать только одно: согласен он с такой ценой услуги или не согласен. Управляющая компания объявляет: мы будем выполнять такой-то объем услуг (уборка, мойка, ремонт, аварийный ремонт, вывоз мусора, санобработка и т.п.) и стоить это будет столько-то. Все, больше ничего не требуется.

Но кто-то решил, что жильцам плохо живется, если они не знают точно, сколько денег из их платы идет на общедомовые нужды. Поэтому 6 мая 2011 года премьер-министра В.В.Путин подписал Постановление правительства № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». В постановлении помимо прочего было сказано следующее (п.4, б):
  • исключение из объемов коммунальных ресурсов, учитываемых при определении нормативов потребления коммунальных услуг в жилом помещении, объемов коммунальных ресурсов, предусматриваемых для содержания общего имущества многоквартирного дома, и нормативных технологических потерь коммунальных ресурсов;
  • порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды;

Кажется просто из той суммы, которую платит человек, исключить «кусочек», идущий на общедомовые нужды и выделить его отдельной строкой. Допустим человек платит 1000 рублей, 100 рублей из которых теоретически идут на оплату общедомовых нужд. Вроде все просто, надо теперь ставить в платежке сумму 900 рублей, но дополнительно ввести строку «общедомовые нужды», в которой ставить 100 рублей. Итоговая сумма при этом должна остаться прежней, не правда ли? В теории конечно. Но на практике никогда суммы, которые платили люди, не делились на «квартирные нужды» и «общедомовые нужды». Управляющая компания просто собирала оплату и знала, что из этой суммы должна была заплатить ресурснику разницу между расходом на квартиры и общедомовыми расходами. Допустим УК собирала 100 тысяч из которых должна была заплатить ресурснику 10 тысяч рублей (цифры совершенно произвольные и взяты только для примера). Но управляющая компания никогда не разбивала эти 10 тысяч рублей по квартирам вроде того что: квартиры с 1-й по 27-ю – по сто рублей, квартиры 28, 29 и 58 – по 80 рублей, квартиры с 30-ю по 80-ю за исключением квартиры 58 по 120 рублей и т.д. Это совершено не нужно и вообще это бред. Но после вступления в силу Постановления № 354 теперь надо считать именно так. Постановление начало действовать с 1 сентября 2012 года, первые платежки с разбивкой суммы на «квартирные» и «общедомовые» стали приходить людям с октября прошлого года. Но как считать эти «общедомовые нужды» никто не знал. Чтобы решить эту проблему к постановлению № 354 вышло несколько приложений. Самое кошмарное это Приложение № 2 «Расчет размера платы за коммунальные услуги». Это огромный документ, содержащий кучу формул расчета, написанный таким языком:

«Размер платы за коммунальную услугу по отоплению в i-м не оборудованном индивидуальным прибором учета тепловой энергии жилом доме, а также размер платы за коммунальную услугу по отоплению в i-м не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета тепловой энергии жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме, который не оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, либо в многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, но в котором не все жилые или нежилые помещения оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета тепловой энергии, согласно пунктам 42 и 43 Правил определяется по формуле 2»

или

«в i-м нежилом помещении, не оборудованном индивидуальным прибором учета газа, согласно пункту 43 Правил определяется как произведение расчетного объема потребленного газа и тарифа на газ, установленного в соответствии с законодательством Российской Федерации»

или

«Размер платы за коммунальную услугу по электроснабжению, предоставленную потребителю за расчетный период в занимаемой им j-й комнате (комнатах) в i-й коммунальной квартире, оборудованной общим (квартирным) прибором учета электрической энергии, в случае если все комнаты в такой коммунальной квартире оборудованы комнатными приборами учета электрической энергии или между потребителями в коммунальной квартире имеется соглашение, предусмотренное пунктом 50 Правил, согласно указанному пункту определяется по формуле 9»

или

«Приходящийся на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объем (количество) холодной воды, предоставленный за расчетный период на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета холодной воды, определяется по формуле 11 … где - Vn объем (количество) холодной воды, потребленный за расчетный период в многоквартирном доме, определенный по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета холодной воды. В случаях, предусмотренных пунктом 59 Правил, для расчета размера платы за коммунальные услуги используется объем (количество) коммунального ресурса, определенный в соответствии с положениями указанного пункта; Vuнеж - объем (количество) холодной воды, потребленный за расчетный период в u-м нежилом помещении, определенный в соответствии с пунктом 43 Правил…»

И так далее. Какое счастье, что я не работаю в бухгалтерии и мне не надо ничего считать, руководствуясь этим замечательным приложением. Кто хочет впасть в ступор, может почитать этот документ. В нем почти каждый пункт ссылается на какой-то другой пункт, а тот на третий, четвертый и т.д. и чтобы в итоге понять как рассчитать очередной показатель, нужно потратить не один час времени. Как говорится не одолеть без стакана. Так как в бухгалтериях занимающихся расчетом платежей работают обычные люди, а не гении математики, началось светопредставление. Вот только одна цитата: «В целом новые расчеты привели к повышению нормативов. Так, нормативы потребления холодной воды выросли от 0,26 до 10 процентов». При желании таких цитат можно найти море. В некоторых регионах вообще отказались переходить на раздельный учет ОДН. Люди не понимают с чего вдруг они должны теперь платить за какие-то общедомовые нужды, если раньше они за них не платили. Людям ведь не объяснили, что раньше за ОДН платили управляющие компании (и продолжают это делать сейчас), но введение в действие приложения 2 постановления правительства 354 вызвало такие дикие результаты. Мне даже кажется, что это приложение 2 писано либо спьяну, либо садистом.

В результате из мелкой детали (какой она виделась кому-то в 2010 году) это выделение ОДН отдельной строкой вылилось просто в общенациональную проблему, в отдельных случаях вызывав рост социальной напряженности. Люди справедливо считают себя обманутыми, не понимая, почему их обложили дополнительным поборами. Ведь выделение ОДН ввели сразу после двойного повышения тарифов (в июле и сентябре 2012 г.). Даже честная управляющая компания ничего не может противопоставить Приложению 2, а что говорить про нечистых на руку? Те просто нагло стали завышать суммы платежки, мотивируя это тем, что «так в постановлении правительства № 354 сказано». Есть энтузиасты, которые пытаются получить с управляющих компаний данные, чтобы перепроверить точность расчетов. Кто-то пытается организовывать митинги. А вопрос-то кажется простой: надо просто отменить постановлении правительства № 354, как явно ошибочное и забыть про выделение ОДН отдельной строкой. Но готов ли нынешний премьер-министр Д.Медведев признать ошибочным и отменить постановление прошлого премьер-министра В.Путина? Вот в чем вопрос. А пока за ошибки правительства снова отдуваются простые люди.

Tags: FAQ по ЖКХ, ЖКХ, Это может пригодиться, общедомовые нужды
Subscribe

  • Шило на мыло

    Часто приходится читать, что мол в ЖКХ можно навести порядок только полностью передав обслуживание домов и территорий в руки государства. Этим…

  • Новые технологии докатились до Москвы

    В Москве 15 должникам по ЖКУ отключили канализацию. Как сообщила пресс-служба префектуры Восточного округа, в столичном районе Гольяново к…

  • Украинские беженцы и российское ЖКХ

    Беженцы из Украины. Оказывается, украинские события могут спровоцировать некоторые изменения в российском ЖКХ. Как пишут «Известия»,…

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic
  • 75 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →

  • Шило на мыло

    Часто приходится читать, что мол в ЖКХ можно навести порядок только полностью передав обслуживание домов и территорий в руки государства. Этим…

  • Новые технологии докатились до Москвы

    В Москве 15 должникам по ЖКУ отключили канализацию. Как сообщила пресс-служба префектуры Восточного округа, в столичном районе Гольяново к…

  • Украинские беженцы и российское ЖКХ

    Беженцы из Украины. Оказывается, украинские события могут спровоцировать некоторые изменения в российском ЖКХ. Как пишут «Известия»,…