Управление недвижимостью и вопросы ЖКХ (verwalter) wrote,
Управление недвижимостью и вопросы ЖКХ
verwalter

Category:

Тарифы на управление и обслуживание объектов недвижимости


МФК ООО «Тойота Мотор», обслуживается управляющей компанией МАТОРИН.

Несколько последних постов в моем журнале были посвящены тарифам в сфере ЖКХ. Сегодня хочу немного рассказать про тарифы на управление нежилой недвижимости. Чтобы так сказать читатели моего журнала получали более полную информацию о том, что такое управление недвижимостью и почему в ЖКХ все не так хорошо, как в коммерческой нежилой недвижимости.

Стоимость управленческого и эксплуатационного обслуживания недвижимости, как правило, рассчитывается помесячно на 1 кв.м. площади и зависит от таких параметров, как:
  • площадь
  • класс
  • функциональное назначение
  • установленные системы
  • характер и набор включенных работ
Экспертами управляющей компании МАТОРИН, в которой я имею честь работать, определена усредненная стоимость обслуживания объекта площадью 15 тыс.кв.м. Под катом приводится информации в цифровой форме и в виде диаграмм.



Складская недвижимость (за 1 кв.м)
Класс А – 182,5 руб.
Класс В – 122,5 руб.
Класс С – 80,0 руб.

Торговая недвижимость (за 1 кв.м)
Класс А – 245,0 руб.
Класс В – 192,5 руб.
Класс С – 95,0 руб.

Офисная недвижимость (за 1 кв.м)
Класс А – 220,0 руб.
Класс В – 172,5 руб.
Класс С – 95,0 руб.

Средняя рентабельность проектов по управлению: 25-35%
Средняя рентабельность проектов по техническому обслуживанию: 10-12%
Средняя рентабельность проектов по санитарному содержанию: 8-10%

Структура расходов на обслуживание объекта недвижимости зависит от индивидуальных характеристик объекта, его жизненного цикла и способа его использования.

Диаграмма 1. Структура расходов при обслуживании офисных объектов различных классов
d01

Диаграмма 2. Структура расходов при обслуживании торговых объектов различных классов
d02

Диаграмма 3. Структура расходов при обслуживании складских объектов различных классов
d03

Таким образом любой может увидеть, что есть два сектора недвижимости: жилая и нежилая.

В жилой недвижимости независимую управляющую компанию сегодня ждут: низкие тарифы (которые порой ставят вопрос о нулевой рентабельности), давление со стороны властей (чаще всего коррупционное давление), постоянная нервотрепка с жильцами, которые чаще всего не понимают за что отвечает управляющая компания (и что с нее надо требовать), а за что она не отвечает (за те же тарифы на ресурсы, например) и что с нее требовать совершенно бессмысленно и крайне подозрительное отношение со стороны жильцов (сегодня тезис «все управляющие компании воры» почти также популярен, как «все полицейские бандиты»).

В нежилой недвижимости управляющая компания находит: четкое понимание собственником своих прав и обязанностей, высокие (сравнительно с жильем) тарифы обслуживания, спокойное взаимодействие с властями (в этом сегменте представители власти осуществляют исключительно контролирующую функцию, не пытаясь диктовать что и как делать).

Что же удивительного, что для частных независимых управляющих компаний наиболее интересным является рынок нежилой недвижимости. А пресловутые многоквартирные дома (МКД) обслуживают в основном т.е. государственные (или контролирующиеся государством или местной властью) организации.

Мне могут возразить: в жилой недвижимости нельзя поднять тарифы на уровень коммерческой нежилой, потому что люди этого не поймут. Не соглашусь. В складской недвижимости класса С тариф (по нашим усредненным оценкам) порядка 80 рублей за квадратный метр и это представляет интерес для коммерческой компании. Сегодня тарифы на ресурсы завышены максимально, о чем я уже писал. Если бы государство, которое так любит говорить про ЖКХ, провело значительное снижение тарифов на ресурсы (скажем, в 2 раза) при одновременной либерализации тарифов на содержание жилья, жители в целом стали бы платить даже ниже (потому что сегодня в большинстве платежек стоимость ресурсы это порядка 70-80% от всей суммы ежемесячной оплаты).

Простой пример: сегодня средняя двухкомнатная квартира после повышения тарифов обходится плательщику в 8-10 тыс. рублей ежемесячно, из которых собственно за жилье он платит не более 1-1,5 тыс. рублей. Допустим жилец платит 10 тыс. всего, из которых за жилье только 1500 рублей. Пусть плата за жилье увеличится в 3 (!) раза и составит 4500 рублей. При этом остальные платы (за ресурсы, в первую очередь за ГВС, тепло и свет) уменьшится вдвое т.е. 10 тыс. опустится до 5 тыс. руб. Сколько в итоге станет платить жилец? В итоге он станет платить 9500 рублей, т.е. даже немного меньше, чем сейчас. Зато этот рынок сразу станет привлекателен для частных управляющих компаний.

Как работают частные управляющие компании, вроде компании МАТОРИН, в которой работаю я? Они работают как часы, потому что по другому нельзя. Наш самый сложный объект это сервисный центр TOYOTA. Он сложен а) потому что там очень сложное современное оборудование и б) потому что японцы вообще не понимают понимать не хотят «российских объективных причин». Если в контракте есть пункт, то ты хоть умри, но выполни его так, как он прописан и в тот срок, который обозначен. Для нас TOYOTA это своего рода знак качества. Хотел б я посмотреть на какой-нибудь ГУП ДЕЗ, который предложил бы свои услуги японцам. Поэтому такой же качественный подход к обслуживанию наша компания приносит и на жилые объекты.

Государство заинтересовано в том, чтобы в сфере ЖКХ наконец наступил порядок? Пока на этом рынке царствует ДЕЗы и управы с префектурами никакого порядка не будет. Значит надо создать экономическую ситуацию в этом сегменте привлекательную для частного бизнеса. Даже тарифы на жилье можно не отпускать (понимаю что это очень больная тема), но хотя бы уберите диктат и разбой со стороны управ и префектур. Сделайте в конце-концов конкуренцию в этом сегменте честной, без фиктивных тендеров и выкручивания рук. А пока этого нет, управляющие компании, которые могут обеспечить качественный сервис, будут интересоваться в основном нежилой недвижимостью, а государственные люди будут разводить руками и говорить: «наш очередной указ не дал тех результатов, на которые мы рассчитывали».



Tags: ЖКХ, МАТОРИН-УН, Статистика, коммерческая недвижимость, недвижимость, управление недвижимостью
Subscribe

  • Малые архитектурные формы против МКД

    Если подходить к вопросу проблем с многоквартирными домами (МКД), то самый лучший выход, это иметь собственный личный дом. Проблема в том, что не…

  • Шило на мыло

    Часто приходится читать, что мол в ЖКХ можно навести порядок только полностью передав обслуживание домов и территорий в руки государства. Этим…

  • Новые технологии докатились до Москвы

    В Москве 15 должникам по ЖКУ отключили канализацию. Как сообщила пресс-служба префектуры Восточного округа, в столичном районе Гольяново к…

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic
  • 69 comments

  • Малые архитектурные формы против МКД

    Если подходить к вопросу проблем с многоквартирными домами (МКД), то самый лучший выход, это иметь собственный личный дом. Проблема в том, что не…

  • Шило на мыло

    Часто приходится читать, что мол в ЖКХ можно навести порядок только полностью передав обслуживание домов и территорий в руки государства. Этим…

  • Новые технологии докатились до Москвы

    В Москве 15 должникам по ЖКУ отключили канализацию. Как сообщила пресс-служба префектуры Восточного округа, в столичном районе Гольяново к…